가입 대상
- 신규로 주택을 구입하는 분들
- 변동 금리 주택 담보 대출을
고정 금리로 갈아타고자 하는 차주
- 임차 보증금 반환 목적
- 주택 담보 대출 모두 가능합니다.
- 특례 보금 자리론은 1년간 한시적으로 운영됩니다.
특례 보금 자리론 이용 조건
- 대한민국 국적의 성인으로
- 기존 최대 6억 -> 9억원으로 대폭 증가되었습니다.
- 기존과 다르게 소득기준이 사라졌습니다.
- 부부 합산 무주택 or 1주택자에만 해당됩니다.
- 실거주자를 위한 정책으로 다주택자는 해당되지 않습니다.
시중은행들이 대출금리를 내리면서 특례보금자리론의
금리 경쟁력이 없다는 평가가 이어지고 있는 가운데에도
'총부채원리금상환비율(DSR) 규제 미적용' & '연소득 제한 없음'
이라는 파격적인 조건을 살펴 볼만한 점이라고 하겠습니다.
또한, 중도상환 수수료를 내지 않아도 되고 총부채원리금상환비율(DSR)
규제가 적용되지 않는 점은 가장 큰 장점이라 할 수 있겠습니다.
그렇다면 가장 궁금한 3% 금리 가능할까요?
결론부터 말씀드리자면 쉽지 않을꺼란 전망입니다.
그 이유에 대해서는 아래에서 함께 생각해 보겠습니다.
첫째 - 주택가격과 부부합산 소득 문제
주택가격이 6억원 이하면서 부부 합산소득이 1억원 이하시에만
우대 금리가 적용된다는 점과 만기에 따라 연 4.65%(10년)부터
연 4.95%(50년)까지 금리가 형성돼 있다는 점입니다.
집값과 소득이 각각 6억원, 1억원을 넘으면 연 4.75~5.05%의
일반형 기본금리를 적용받습니다. 최소 만기 기간 10년~50년후를
생각한다면 3% 금리가 과연 실현가능할지는 생각해 볼만한 문제입니다.
<특례보금자리론 기본금리 / 출처- 금융위원회>
둘째- 까다로운 우대 조건
- 전자약정 및 등기 시
10bp의 ‘아낌e’ 우대금리 적용
- 저소득청년 10bp,
- 사회적배려층 40bp,
- 신혼가구 20bp,
- 미분양주택 20bp 등 조건 충족시 최대 80bp 금리 할인도 가능하다.
모든 조건을 갖췄을 경우 연 3.75%까지 금리가 내려갈 순 있지만
서울의 아파트 중위가격이 10억원을 넘는다는 점을 고려하면 우대형
기본금리를 받는 것부터 쉽지만은 않다는 의견이 우세입니다.
< 특례보금자리론 우대금리 적용안 >
앞으로의 전망
정치권과 금융당국의 압박 속에 금융권에선 당분간 대출금리 내림세가
이어질 것으로 보고 있습니다. 정책금융상품인 특례보금자리론보다
시중은행 대출상품을 이용할 때 금리가 더 저렴한 차주 사례도 나올꺼란
얘기도 들리고 있습니다.
그럼에도 불구하고 특례보금자리론을 주목해야 하는 이유
- 수수료 면제 : 중도상환 수수료가 없다는 장점을 십분 활용할 수 있겠습니다.
시중은행도 변동형 주담대 차주가 고정형으로 갈아탈 땐 수수료를 매기지 않습니다.
but, 반대로 고정형 -> 변동형으로 전환하려 할 땐 3년이 지나야 수수료를 면제해주는
경우가 대부분입니다.
특례보금자리론은 기존 주담대에서 특례보금자리론으로 갈아타는 경우 뿐 아니라,
특례보금자리론을 중도상환할 때도 수수료를 부과하지 않는다는 장점이 있습니다.
- 대출 한도의 장점 : 금리 못지 않게 대출 한도가 중요한 소비자 집중
특례보금자리론은 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제는 적용되지만,
DSR에선 제외되기 때문입니다. 특례보금자리론의 LTV는 최대 70%인데 연립과
다세대, 단독주택 등 비아파트는 5%포인트, 규제지역은 10%포인트가 차감됩니다.
DTI는 규제지역이 50%, 비규제지역은 60%입니다.
- DSR은 신용대출의 원금까지 상환금액에 포함되는데 DTI는 이자만 포함시키는 등
DTI가 DSR보다 상환에 부담이 적은점을 꼽아 대출 한도를 많이 받는게 중요한 차주라면
특례보금자리론을 이용하는게 좀더 유리하다는 점입니다.
참고로, 특례보금자리론의 한도는 5억원입니다.
마지막으로 특례보금자리론 활용 방법에 대해 알아보겠습니다.
현재 특례보금자리론보다 금리가 높은 변동형 주담대 차주라면??
- 특례보금자리론으로 갈아탔다가 시장 상황에 따라 한번 더 갈아타는 방식으로
금융비용을 아낄 수 있습니다. 주담대는 전세대출처럼 2년 정도만 보유하는 게 아니라
만기가 길기 때문입니다. 은행권 대출은 고정금리라도 고객의 거래 실적 등에 따라
금리가 변동될 수 있지만, 특례보금자리론은 이런 우려가 없다는 점도 장점으로
꼽히고 있습니다.
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